底地の評価方法
土地の価値を知るための一つの指標として「路線価」というものがあります。
相続税や贈与税を計算する際に使われる指標で、毎年8月に国税局が発表します。
路線価図だけでみると「借地権割合」というものが記号で記載されており、土地上に建物が建っていて、借地権が設定されている土地(底地)の評価をする場合には、この割合を使えば、算定できます。
この算定方法は、財産評価基準による評価と言われ、相続税や贈与税を計算する場合に用いられます。
路線価図と借地権割合の見方
国税局のホームページにある路線価図を見ると上の図のように、800Cというように、
数字とアルファベットの表示がされています。
これは、１平米あたりの路線価を表示しており、単価は千円です。
記号のCは、上の表の通り、70％を示していますので、
800C ＝ 800千円（＝80万円）×C(＝0.7)＝56万円＝借地権の評価
となります。
底地の評価方法
路線価図からわかった借地権割合を使って、底地の評価額を計算します。
底地だけでは、その土地を有していることにはならず、借地権と合わせて完全な所有権になりますので、以下が計算式となります。
底地の評価額＝自用地価格(更地価格)×(1－借地権割合)
底地の計算例
更地価格が1億円で借地権割合がＤの場合の底地の評価額
1億円×(1-0.7)＝3,000万円 （借地権の評価は、7,000万円）
底地の実勢価格は相続税評価額よりも低くなる
相続税や贈与税を計算するときの土地価格は、上記の財産評価基準に基づいて評価されますが、実際のマーケットではこうはいきません。
というのも、底地を借地人以外の第三者に売ることは非常に難しいからです。そのため相続税評価額よりも低い金額になるのが一般的です。
相続税評価上の底地が更地価格の30％だとしても、市場価格は10～15％程度になるといわれています。
例）更地価格1億円で、借地権割合がDの場合
- 更地の価格1億円
- 財産評価基準による評価：3,000万円
- 実勢価格：1,000円～1,500円