底地 貸地 良くある質問
底地について、よくある質問をまとめてみました。
Q1
旧法の普通借地権で契約を結んでいます。借地人に土地を返してほしいのですが、返してもらえますか？
土地は地主のものでも、借地人の権利は法律上、非常に強く守られているので、地主が返して欲しいといっても、借地人が合意しなければ土地を返してもらうことができません。
訴訟になった場合は、地主に正当事由が求められます。
地主に正当事由←どこで説明するか がない場合は、借地を返してもらうことは困難でしょう。
例えば、地主が自分の住む場所がなくなって返してもらえなければ、住むところがなくなってしまうなどの特別な理由がないといけません。
どうしても土地を返してほしい場合、地主は時間をかけて借地人と交渉するしかありません。この場合は立ち退き金をいくら支払うかという点が、大きなポイントになります。
Q2
契約更新が近づいています。更新料って必ずもらえるものなのでしょうか？また、更新料の相場は大体いくらですか？
実は、借地人は法律で更新料の支払いを義務付けられていません。
更新の際に更新料を支払わなくても、借地人がそこに住み続けたいと主張すれば、地主に正当事由がない限り、借地契約は続行されます。(これを法定更新といいます。)
ただし、契約書に更新料の支払いが定められているときは、借地人は更新料を支払わなければなりません。逆に言えば、契約書に更新料の支払いが定められていないときは「契約書には書いてなかった」と支払いを拒否されてしまう可能性があります。
いま一度、契約書の内容を確認する必要があります。
更新料の相場ですが、一般的には次のような方法で算出されているようです。
更新料の相場＝更地価格×借地権割合×0.05～0.10
ただし、これも一応の目安でしかありません。基本的には地代と同じで、当事者間の合意で決まった価格なら、それでOKだそうです。
Q3
借地人が地代を滞納しています。どうしたらいいのか？
内容証明郵便を使って、地代の支払いを催告しましょう。
それでも支払わない場合は、土地の明け渡しを目指しましょう。(一般的に地代滞納が半年以上の長期に及んだ際には、明け渡してもらえる可能性が高い。)
内容証明を使うのは、確かに催告した証拠を残すためです。
Q4
相続が心配で底地の処分を考えています。底地の生前処分のメリットを教えてください。
底地を生前処分するメリットとして、以下が挙げられます。
・ 相続税の節税
・ 相続税の納税資金を確保できる
・ 借地人との人間関係の煩わしさがなくなる
・ 底地を売却した資金で、優良資産に買い換えることで、所得が向上する可能性あり
・ 底地を現金化することで、相続のときに財産分割しやすくなる。
Q5
名義書換料ってなんですか？
借地人が借地権を第三者に譲渡する際に地主に支払われる承諾料のことを名義書換料と呼ぶことがあります。承諾料の相場は、借地権価格の10%程度といわれています。
Q6
底地の境界を測量する必要ってありますか？
権利関係、契約内容をはっきりさせる為にも正確な測量は必要です。
例えば、登記簿上では100坪だったのに、実際図ってみたら、120坪だった！ということもあります。20坪も違うのであれば、毎月貰える地代も変わってきます。
地代の値上げの根拠付けにもなりますし、相続で物納するとき、底地を売却したい場合など様々な状況で必要になってきます。
古くから借地関係が続く土地は、測量方法が古く、正確でない場合がよくあるので、測量をお勧めします。
Q7
底地を不動産業者に売却しようと考えています。この場合、借地人の承諾をもらう必要があるのでしょうか？
地主が、底地を第三者に譲渡する場合、借地人の承諾は不要です。
借地人に一言もなしに底地を売却して、借地関係を清算してしまっても、法律的にはなんら問題ありません。
Q8
借地人から建て替えをしたいと申し入れがありました。
断ることはできますか？
建て替えの拒絶は難しいと考えられます。
なぜなら、借地所の建物は借地人の所有物なので、増改築は基本的に自由だからです。
裁判をしたとしても、地主にとってよほど不利益な増改築でもない限り、建て替えの拒絶は難しいでしょう。
Q9
借地人が家を建替えたいと申し出てきました。承諾しようと思うのですが、承諾料ってどのくらい貰えばいいのでしょうか？
慣習上の目安としては、更地価格の3%～5%程度といわれています。
Q10
元から作らなかったのか、紛失したのかわかりませんが、契約書がありません。
売買でも賃貸でも契約というものは口頭だけで成り立ってしまいます。
しかし、契約書がないと「言った・言わない」の争いになりがちですし、
きちんと権利関係と契約内容を明記することで、トラブルを未然に防ぐことができます。また、トラブルが生じても契約書面があると解決が容易になる可能性が高くなります。
なにか問題が起きる前に、地主と借地人でお互いに話し合って契約書を作成し、権利関係を明確にすることが大切です。